私が中古物件を購入し、リノベーションしようと決断したのは２０２１年６月のコロナ禍。
そこからネットでの中古物件の検索が始まりました。

家の売買の知識が全くなかったので、「正直不動産」という漫画を読んで少し勉強を（笑）
この漫画、山Ｐが主演でドラマ化もされているのですが、不動産売買のカラクリや難しい不動産用語などしっかり詳しく説明してくれているので、本を読んでると眠くなっちゃう私でも最後までワクワクしながら読めちゃう漫画でした（笑）

不動産購入に際して、決して予定どおり、理想の進め方ができたわけではありません。
反省点も含め、こういう点をみておけば良かったと思う点をあげていきたいと思います。

中古物件を選ぶ時の３つのポイント！

を念頭に探しました。

それ以外にももちろん、築年数何年以内、床面積何㎡以上など細々な条件はあると思いますが、上記３つを最低条件に物件探しをはじめました。

ハザードマップの安全区域内

まずは人命第一!
苦労して買ったお家が災害で損壊するのはどうしても避けたい！
地震は予測もできないし、どこにいたってリスクはつきものなので仕方がないにしろ、
洪水・土砂災害・津波などは危険な地域はハザードマップでわかるので、
周辺地域の確認は必須です！
実際に被害にあった範囲と照らし合わせてみると、ハザードマップで示されている危険区域内になっているので信頼性も高いと思います！

私が購入した土地の周辺では宅地開発が盛んで新興住宅地が多くあるのですが、
その地域はハザードマップでみると危険区域。
どんなに周辺環境が魅力的でも災害被害にあうリスクの高い場所に家を建てるのは避けた方がいいと思います。

後で後悔するのも嫌ですしね…。若干土地の値段が安いのは魅力的ですが、後々売るときのことを考えても、安全な土地を購入をしたいですね。

ちなみに購入した土地はハザードマップの安全域です☆

需要が高い土地

駅やスーパー、病院、学校など公共施設が家の周辺にあると需要が高いので資産価値も下がりにくくなります。

ちなみに、うちは駅が家から徒歩３０分と駅からは少し遠くなりますが、地方なので、基本的に車通勤の人が多いため駅からの距離は重要視していませんでした。
もちろん、駅からの距離も近いにこしたことはありません！
ただ私たちは電車に乗ることが１年に１回もないので優先度が低かったのです。
ちなみにマンションなどの中古物件を購入するときは駅近の物件の方が需要が高いので必然的に優先度も高くなります。

我が家の徒歩１０分圏内に大手スーパーや病院、スターバックス（笑）があります。
年齢を重ねても生活に困らない環境が整っているので、この先もよっぽどのことがない限り、資産価値が暴落することはないかなと思っています。


また人気の学区がある場合は、その周辺の土地も需要が高くなります。
私も子供に行ってもらいたい学校の校区を優先に土地選びをしました。

しかし、うちの場合は不動産情報を鵜呑みにしてしまい、実際購入してから校区が違うことに気づきました。←本当にバカ（涙）
ただ、長女がすでにその学校に行っていたので、校区を変更する必要はなかったのですが、
実際は違う校区なので、長男や次女は別の学校に行かなければいけません。そうならないようにするには、役所にお願いにいかないといけないのでそう簡単ではありません。
しっかり自分で確認することをお勧めします。

大きな欠陥がない家

中古物件だけでなく新築物件にもみられるという欠陥。
大小さまざまありますが、ここでは居住する上で安全性に問題のある欠陥について。

　① 建物の傾き
　② シロアリ被害
　③ 雨漏り
　④ 基礎のクラック

①　建物の傾き

建物に傾きがあると、家に入って歩くだけで気分が悪くなったりすることがあるとか。
ビー玉やボールなど丸いものを持っていき、床を転がしてみます。
傾いた家では勢いよくビー玉が転がっていきます。
どちらか一方に常に転がる場合は床の傾きが考えられます。
これが基礎の施工不良などによるものであれば改修費用も大きくなるので、建物に大きな傾きがある家の購入は慎重にしなければいけないですね。

②　シロアリ被害

シロアリ被害にあっている家であれば私は購入をやめようと思います。
どこまで被害があるかは解体してみないと分からないし、もし駆除できても

という不安が絶対でてくるからです。
駆除したらそういう心配はないのかもしれませんが、私の性格上信用しきれないので（苦笑）

それにリノベーションはもとの柱などの構造を残す分建材費が安く済むのに、もとの構造を補修しないといけない…リノベーションの意味…

テレビでシロアリ被害のお家のリノベーションを見たことがありますが、
思い入れのあるお家だからできるんだろうな～と思って見ていました。
中古住宅でシロアリ被害のあるお家はリスクが高いな～と思います。

③　雨漏り

実際、購入した物件に雨漏りの箇所が何か所かありました。
玄関の天井、和室・縁側の天井　
不動産屋からもらっていた情報の中に過去に屋根を修繕した記録があったので、

ぐらいにしか考えておらず、
あまり深刻には考えていませんでした。

ですが、本来なら物件購入前にインスペクションをして住宅の現状をしっかり把握しなければいけなかったかなと思います。
たまたま、前の持ち主がしていた屋根の修繕で雨漏りは直っていたようですが、もっと深刻な状況だったらと思うと…。

購入する中古住宅の築年数にもよると思いますが、瑕疵担保責任を問えるような物件であればインスペクションをしておいた方がよいと思います。
うちは築４０年ということで何らかの瑕疵はある前提で「現状有姿」での契約でした。
ちなみに不動産さんに瑕疵担保責任のことを問うと、町の小さな不動産だからなのか、
「瑕疵担保責任？初めて聞きました」
みたいな反応でした（苦笑）契約後も庭の草抜きや家の中に残った家具の撤去をボランティアでしてくれたり、親身な優しい親戚のおっちゃんって感じの方でしたが、不動産の知識は……な感じでしたね。

購入した中古物件は建物価格がほとんど０円のようなものだったので、雨漏りくらいの瑕疵はリノベーションで直そう！と思っていたのもあり、インスペクションはしませんでした。
それに、耐震診断を契約後にする予定でしたので、わざわざ別に何万も払ってインスペクションをするのももったいないな～と思ったのもあります。

ちなみに雨漏りの箇所（黒く変色している部分のみ）は新しい木に張り替えてもらいました。

玄関天井は現状のまま残しているので、中の構造が確認できていません。不安が残るところですが、大雨の次の日には天井のシミが大きくなっていないか目視で確認しています。
もし、大きくなっていれば、補修が必要になってきます。そうならないよう祈るばかりです（汗）

④基礎のクラック

建物の基礎に欠陥があると、どんだけ上物（建物）を立派にしようと、地震がきて基礎がつぶれたら元も子もないので、基礎がしっかりしているかは中古物件を買うときには注意してみた方がいいでしょう。

クラックにもいろいろな種類があり、
一概にすべてのクラックが悪いわけではないようです。

我が家の基礎は周囲に軽微なヘアークラックがありましたが、西面だけクラックの数が多く、クラックの隙間が大きいものもありました。何らかの欠陥があるのではないかと購入してから知りました。
結局、原因は想像の域を超えないものでしたが（西側の畑の地盤が少しゆるいのかも…)
実際にクラックがあるので、西側だけ炭素繊維シートで基礎の補強をしてもらいました。

これでよかったのかどうかは分かりませんが、今後も基礎の状態は定期的に観察していかなければいけないなと思っています。

実際に購入するときには基礎のチェックはほとんどしていなかった（こういうものかな？くらいにしか思っていなかった(^^;))ので、反省も含め、購入の前はチェックすることをお勧めします。

まとめ

つらつらと書きましたが、私たちは将来売却したり、賃貸に出すことを前提として中古住宅を購入することを決めたので、

　①　人気で需要のある土地選定
　②　大きな欠陥のない家選び

を念頭に物件探しをしました。

最低でも５件は内見に行くべきかと思いますが、最初にピンときたものが１件目の物件で、私たちが一番早く内見予約したそうです。そのあとも内見予約が殺到し、内見後も断るなら早く断って欲しいといわれました（汗）購入を急かされるならまだしも、断って欲しいと言われたのはビックリしました（笑）

これは需要のある土地と建物だなと感じ、建築会社の父に写真だけ送って確認してもらい購入を決めました。

色んな物件をみていたら、見るポイントなどが分かり、中古物件をみる目も肥えていたかもしれませんが、なにせ１つの物件しか見ていないので、建築屋さんにお墨付きをもらうまではこれで本当に良かったのかな～とドキドキしたものです。

なので、中古物件をリノベーションしようと考えている方は、リフォーム会社さんに先に相談に行き、物件選びにも付いてきてもらうとより安心なのではないかなと、今更ながら思います。